Luxus-e az új lakás ?

Érdekesség 1998-ból

A hegyvidék vezeti az árversenyt Rózsadomb előtt

Hogy mit is nevezünk luxusnak, az meglehetősen relatív fogalom: ingatlanok esetében az ár, az épület helye és a lakás felszereltsége alapján lehetne meghatározni.  Az ár alapján történő minősítés azonban kérdéses, hisz jószerivel a drága és a még drágább között lehet csak különbséget tenni. A budai oldalon az új lakások négyzetméterára 200 ezer forintnál kezdődik és jelenleg valahol fél millió forintnál ér véget.  A pesti oldalon valamivel szűkebb ez az ársáv, 130 és 200 ezer forint között kínálják az épülő lakásokat. Valószínűleg sokaknak már a kínálat alsó harmada is luxusnak tűnik, a valós vásárlóerővel rendelkező kereslet azonban természetesen a felső harmadot tekinti annak.

A beépített anyagok szempontjából az új építésű lakóingatlanok minden kategóriája meghaladja a használt lakások színvonalát, és a négyzetméterárak emelkedésével párhuzamosan egyre több kényelmi szolgáltatás – légkondicionálás, videó kaputelefon, beépített kandalló, uszoda és szauna, hidromasszázs-kád stb. – kerül beépítésre.  Általános értelemben ezek az extrák teszik luxussá az adott ingatlant a tulajdonosok számára. Végére hagytuk a minősítés talán legfontosabb elemét, az ingatlan helyét, ami döntően esik latba egy ingatlan érékelésénél. Az igazi luxushoz a kényelmen és a minőségen túl további két dolog tartozik : az egyik a panoráma, a másik az telken és a környezetében található ősfák. Ezt a két dolgot nem lehet építeni, hanem csak a telekkel együtt megvásárolhatóak, és általában a hegyvidéki területeken adottak.

A rendszerváltás utáni Magyarországon még folyamatban van a lakókörnyezetek presztízsértékének kialakulása, a presztízsterület fogalma a vevők ízlésével, életmódjával és preferenciáival együtt folyamatosan változik. A földrajzi adottságok, az épített környezet minősége és az ott lakók társadalmi pozíciója alapján elit, vegyes és szlömösödő területeket lehet elkülöníteni. Ezek a kategóriák segítenek értelmezni az ingatlanpiaci folyamatokat. Az egy-két éve még áhított célterületnek számító budai részek ma már nem annyira vonzóak azok számára, akik presztízsértékű ingatlanokat szeretnének venni. Ma nem számíthat automatikusan sikerre az a beruházó, aki a Rózsadombon kezd építkezésbe. A terület túlságosan vegyes képet mutat: az értelmetlenül változatos stílusban épített új házak, a még romos századelei villák és a szocialista rendszer kocka alkotásai nem alkotnak egységes képet, a lakókörnyezet és a szomszédság heterogén összetétele zavaróan hat.  Jelenleg az elit, mint a világ legtöbb részén, nálunk is a város legmagasabb pontjai felé törekszik, ahol építészetileg is egységesebb környezetet próbál kialakítani.  Az igazi megoldást nyilvánvalóan a nagyméretű lakóparkok oldanák meg, mivel ezekben alapvetően adott az egységes építészeti kialakítás és a homogén szomszédság.

Érdemes megnézni az új építésű lakóingatlanok árainak alakulását az elmúlt egy és folyamán néhány kiemelt budai és pesti kerületben.

Az árak alakulásából látható, hogy az új építésű lakások árai minden vizsgált kerületben legalább az infláció mértékével növekedtek, a presztízsrégiók áremelkedése pedig jóval meghaladta az inflációt. Azonos profitelvárásokat feltételezve, az új lakások árainak törvényszerűen együtt kell mozogniuk az inflációval, hisz a beépített anyagok árai is folyamatosan emelkednek.  Természetesen a használt lakások árai is emelkednek, de ott az előbb említett automatizmus nem érvényesül. Azokon a területeken, ahol sok új társasházi beruházás van folyamatban, a használt lakások áraira is jótékony hatással vannak az új építkezések, hisz publikáltan és a piac által is elfogadva lényegesen magasabb árak jelennek meg a környéken. Az új lakások magasabb árai tehát maguk után húzzák a környék használt lakás árait is.

Nemzetközi tapasztalatok alapján, a gazdasági fellendülést két-három éves lemaradással követi az ingatlanpiaci fellendülés.  Jelentős csoportok mostanra jutottak el oda, hogy az elmúlt évek alatt felhalmozott anyagi lehetőségeiket, illetve a társadalmi pozíciójukban végbement változásokat az ingatlanjuk minőségében is megmutathatják.  Ennek az új társadalmi és gazdasági elitnek az igényszintjét azonban a használt lakás kínálat képtelen kielégíteni. Ez a magas jövedelmi kategóriába tartozó réteg alkotja az új építésű lakásvásárlók dönt többségét. Itt érdemes megjegyezni, hogy a munkával nem feltétlenül arányos anyagi gyarapodásra nem csak a sikeres menedzsereknek van lehetőségük. A vagyon felhalmozási lehetőségek vizsgálatakor általában el szoktak feledkezni a generációk között átörökített vagyontömegekről, amely természetesen szintén nem egységes módon, mégis minden családi háztartást érint.  Ezek az átörökített vagyonok jellemzően a rendszerváltás óta váltak komolyabb, az örökösök anyagi helyzetét lényegesen befolyásoló tétellé. Ezeknek az örökségeknek a döntő része ingatlanokból származik és ingatlanokba is vándorol. Ezen túlmenően az emelkedő árak elfogadásához, ma még kisebb, de várhatóan már a közeli jövőben egyre nagyobb mértékben a járulnak hozzá a jelzálog alapú lakásvásárlási hitelek. Ezek segítségével már azok is új lakásba költözhetnének akik csak a jövőben szerzik majd meg az előre lépéshez szükséges anyagi fedezetet.  A vásárlás 30-40% – ának hitelből történő finanszírozása a jövőben nagyságrendileg felszorozhatja a már ma is jelentős forgalmat.

Forrás: Mareco Ingatlan